Si estás pensando en vender tu casa en CDMX, lo más importante es llegar preparado: con un precio correcto, los documentos en orden y claridad sobre los impuestos. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo es el proceso y qué puedes hacer desde hoy para vender más rápido y sin sorpresas.
Antes de empezar: lo que necesitas saber
- La venta de un inmueble se formaliza ante notario público. Él revisa los documentos, calcula los impuestos y firma la escritura.
- Una propiedad con papeles en orden se vende más rápido. Si falta un documento, la firma se retrasa o el comprador se va.
- El precio es lo que más influye en el tiempo de venta. Una casa con precio fuera de mercado puede pasar meses publicada sin visitas.
Paso 1. Define el precio con base en el mercado
El precio de tu casa no depende de cuánto pagaste ni de cuánto necesitas, sino de cuánto se están vendiendo propiedades parecidas en tu colonia. Para calcularlo conviene comparar casas o departamentos con metros, recámaras, antigüedad y estado de conservación similares.
Un asesor inmobiliario puede ayudarte a hacer esta comparación y sugerirte un precio realista. Si el comprador va a pagar con crédito, el banco o Infonavit pedirán además un avalúo, así que un precio muy por encima del valor real puede frenar la operación.
Paso 2. Reúne los documentos para vender tu casa
Tenerlos listos desde el principio evita retrasos. Estos son los documentos que normalmente se piden al vendedor:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Escritura de la propiedad | Demuestra que eres el dueño. Debe estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad. |
| Identificación oficial de cada vendedor | Credencial para votar o pasaporte vigente. |
| Boleta predial del último bimestre | Comprueba que el predial está al corriente. |
| Boleta de agua del último bimestre | Comprueba que el servicio de agua está al corriente. |
| Acta de nacimiento y CURP | Datos personales para la escritura. |
| Constancia de situación fiscal (RFC) | La pide el notario para el cálculo de impuestos. |
| Acta de matrimonio (si estás casado) | Según el régimen, puede ser necesaria la firma de tu pareja. |
| Comprobante de domicilio | Sirve también para demostrar que la casa es tu casa habitación. |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Solo si la propiedad está en condominio. |
Además, el notario suele pedir un certificado de libertad de gravamen, que confirma que la propiedad no tiene hipotecas ni embargos. Se tramita en el Registro Público de la Propiedad. Si tu casa todavía tiene un crédito, no te preocupes: se puede vender, pero hay que coordinar el pago del saldo con el banco o con Infonavit.
Paso 3. Prepara tu casa y promuévela bien
- Fotos de calidad: buena luz, espacios ordenados y todas las áreas de la casa. Las fotos son lo primero que ve un comprador.
- Información completa y real: metros, recámaras, baños, estacionamientos y ubicación aproximada. Un anuncio claro atrae compradores con interés real.
- Pequeños arreglos: pintura, fugas, focos y limpieza. Son gastos menores que hacen que la casa se vea mejor cuidada.
- Difusión: sitio web, portales inmobiliarios, redes sociales y red de asesores. Entre más compradores la vean, más rápido se vende.
Paso 4. Atiende visitas y recibe ofertas por escrito
Antes de abrir tu casa a alguien, conviene saber que el comprador tiene un interés real y cómo va a pagar: de contado, con crédito bancario o con Infonavit. Así evitas visitas que no llevan a nada.
Cuando un comprador quiera tu casa, pide que la oferta sea por escrito, con el precio, la forma de pago y los plazos. Tener todo por escrito protege a ambas partes y evita malentendidos.
Paso 5. Firma la promesa de compraventa
Cuando se acepta una oferta, normalmente se firma un contrato de promesa de compraventa. En él se fijan el precio, el anticipo o apartado, la fecha para firmar ante notario y qué pasa si alguna de las partes no cumple. La Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) tiene modelos de contrato que sirven de base.
Paso 6. Firma ante notario y entrega de la casa
El notario revisa los documentos, calcula los impuestos y prepara la escritura. El día de la firma, comprador y vendedor firman, se hace el pago acordado y, después, se entrega la casa con sus llaves. El notario se encarga de inscribir la nueva escritura en el Registro Público de la Propiedad.
¿Qué impuestos pagas al vender tu casa?
Al vender un inmueble se puede pagar ISR (impuesto sobre la renta) sobre la ganancia. El notario es quien calcula y retiene este impuesto.
Si la propiedad es tu casa habitación, la ley permite que la venta quede exenta de ISR hasta por 700,000 UDIS, siempre que se cumplan algunas condiciones: que realmente vivas ahí, que la venta se haga ante notario y que no hayas usado esta exención en los últimos tres años. Para demostrar que es tu casa, se usan documentos con ese domicilio, como tu credencial para votar, estados de cuenta o recibos de luz, agua o teléfono. Si el precio supera ese límite, solo el excedente puede pagar impuesto.
El cálculo exacto depende de cada caso. Antes de fijar tu precio, pide al notario o a tu contador que revise tu situación.
Errores comunes al vender una casa
- Publicar con un precio fuera de mercado “para negociar después”.
- Buscar los documentos hasta que ya hay comprador.
- Aceptar ofertas de palabra, sin nada por escrito.
- Recibir dinero sin un contrato que diga para qué es y qué pasa si la venta no se concreta.
- No revisar el tema de impuestos antes de cerrar el precio.
¿Cómo te ayudamos en Orange Realty?
En Orange Realty te acompañamos en todo el proceso para vender tu casa en CDMX:
- Visitamos tu propiedad y te sugerimos un precio con base en el mercado.
- Tomamos fotos y video de tu propiedad y la publicamos en nuestro sitio, portales y redes.
- Trabajamos con una red de asesores e inmobiliarias para que más compradores la conozcan.
- Solo agendamos visitas con compradores que ya revisamos.
- Te ayudamos a reunir los documentos y coordinamos la firma con el notario.
- Todo queda por escrito, desde el contrato contigo hasta cada oferta.
¿Quieres saber cuánto podría valer tu casa? Escríbenos por WhatsApp o déjanos los datos de tu propiedad y un asesor se pondrá en contacto contigo. También puedes ver las propiedades que tenemos en venta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía tiene un crédito hipotecario?
Sí. El saldo del crédito se paga con el dinero de la venta y el banco o Infonavit libera la hipoteca. Hay que coordinarlo antes de la firma ante notario.
¿Quién elige al notario?
Por costumbre, el comprador elige la notaría, porque es quien paga la mayor parte de los gastos de escrituración. Si el comprador usa crédito, la institución puede tener notarías asignadas.
¿Qué pasa si no tengo la escritura?
Puedes pedir una copia certificada a la notaría que la hizo o buscar el antecedente en el Registro Público de la Propiedad. Si la propiedad viene de una herencia o nunca se escrituró, primero hay que regularizarla.
¿Tengo que pagar ISR si vendo mi casa?
Depende. Si es tu casa habitación y cumples los requisitos, la venta puede quedar exenta hasta por 700,000 UDIS. El notario hace el cálculo con tus documentos.